Venerdì 14 Dicembre 2018

Coniuge in comunione dei beni può locare immobile senza il consenso dell'altro

Lun, 29/04/13 - 07:19
La sentenza 14 febbraio 2013 del Tribunale di Cremona affronta il tema dell’amministrazione dei beni nell’ambito della comunione legale tra coniugi.

Il caso esaminato dai giudici di Cremona riguarda due coniugi i quali avevano alcuni beni immobili in comunione, tra cui due locali che avevano adibito a laboratorio e negozio di pasticceria, in cui esercitavano un’impresa familiare dove entrambi lavoravano. I due iniziano un giudizio di separazione personale e il marito cessa la ditta individuale e costituisce una società, di cui sono soci lui ed il figlio, alla quale concede in affitto i locali in comproprietà senza il consenso della moglie.

Quest’ultima agisce per far dichiarare nullo il contratto di locazione ai sensi dell’art. 184 c.c. e contestualmente per il rilascio degli immobili locati.

Le norme in tema gestione dei beni in comunione fissano alcuni principi. In particolare l’art. 180 c.c. prevede che la gestione del patrimonio comune sia ispirata alla parità dei poteri. La regola è che ognuno può compiere atti di amministrazione ordinaria in via autonoma rispetto all’altro coniuge.

Per gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione, tra cui la legge indica i contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento, vige la regola dell’amministrazione congiunta. La differenza tra gli atti di ordinaria e gli atti di straordinaria amministrazione, secondo una certa interpretazione, è data dalla loro attitudine ad intaccare la consistenza del patrimonio comune. Si adotta il “criterio dell’essenzialità” dell’affare secondo il quale sono considerati di ordinaria amministrazione gli atti compiuti per la conservazione o manutenzione dei beni comuni e per le ordinarie e quotidiane necessità di vita della famiglia (in dottrina M. Bianca Famiglia e successioni II p. 79, De Paola, Il diritto patrimoniale della famiglia coniugale, II, p. 534).

Questo criterio è stato ritenuto valido dalla giurisprudenza della Cassazione, la quale ha posato l’accento sulla idoneità o meno del negozio giuridico ad alterare la consistenza del patrimonio.

Per quanto attiene allo specifico riferimento alla stipulazione di contratti aventi ad oggetto diritti personali di godimento, contenuto nell’art. 180 c.c., come atti di straordinaria amministrazione, non è chiaro l’intento del legislatore, poiché la previsione sembra in conflitto con la disciplina generale della comunione secondo la quale in tema di acquisti vale la regola dell’acquisto automatico in capo al coniuge che è rimasto estraneo all’atto.

Il disposto si pone poi in contrasto con alcune figure contrattuali specifiche. Infatti, soltanto la locazione ultranovennale, ai sensi dell’art. 1572 c.c., sarebbe considerata atto eccedente l’ordinaria amministrazione.

Il Tribunale di Cremona ha respinto la domanda della moglie, sia perché non ha ritenuto la concessione in locazione degli immobili, atto di straordinaria amministrazione, in quanto il bene non era uscito dal patrimonio comune, sia perché l’art. 184 c.c. non prevede l’inefficacia e l’invalidità degli atti, ma l’annullabilità, con azione da esercitarsi entro l’anno.

Secondo la sentenza n. 11135/2012 della Corte di Cassazione, resa a sezioni unite, in caso di comunione ordinaria, la concessione in locazione di un immobile da parte di un comproprietario senza il consenso dell'altro, può essere assimilata alla figura della gestione d'affari altrui.

La sentenza della Cassazione, citata dai giudici di Cremona, contiene l’affermazione del seguente principio di diritto: "La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., ed esigere dal conduttore la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa".

Nel caso in esame la comproprietaria - che aveva comunque percepito la metà del canone di locazione, anche se trattenendolo a titolo d’indennità di occupazione ritenendo invalido il contratto di affitto - potrà soltanto agire per il risarcimento dei danni, qualora ritenga che vi siano estremi di mala gestio nell’amministrazione del marito, per esempio, per essere valore del canone di locazione inferiore a quello di mercato, oppure per conflitto di interessi.

Fonte: Altalex

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